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二手公寓渊源于早期的规划与土地供给制度，在产权性质、产权年限、户型定位、水电气配套、物业管理、楼栋平面布局、小区所处平面位置、建筑结构与外观等八个方面与普通住宅拉开了距离，形成了落差，所以不宜购买。

1、产权性质：二手公寓中的多数部分产权不明晰，一般分配建、商业占比要求、查漏补缺式规划、多用途规划、不好卖楼栋改造为小户型公寓等情况，公寓与国外及发达地区所讲的含义有明显区别。

2、产权年限：二手公寓的产权年限已经消耗差不多了，一般公寓的产权年限只有40年，由写字楼改装的也才50年，到期如何处理，尚无先例，而且你购买的二手公寓如果产权使用年限很短，不太好。

3、户型定位：与国外及发达地区不同，我国建造的公寓往往面积小，布局随意，一梯多户，主要有点类似搭档配角产品，空间逼仄，公摊率还高，且居住功能非常弱化，实际净使用面积非常有限，即使增值也因为面积方面的原因无法产生更多的投资价值。

4、水电气配套使用成本：这个是大家最不能接受的一个原因，普通住宅的水电气价格便宜实在，公寓的水电气往往从商业定价，比较高，更有许多公寓是没有安装天然气设施的。

5、物业管理：上面讲公寓有许多与普通住宅的差距，偏偏物业管理因为历史原因，对公寓的收费还贵些，有的小区公寓物业管理费是按商业标准计收。费用贵，服务却不多，因为公寓的逼仄，导致公寓里头只有楼道电梯间消防通道墙壁等，没有多少物业服务内容。

6、楼栋平面布局：从上所述应该可以推测，公寓外形随着规划条件走，导致公寓楼的平面往往像迷宫，一梯几十户的多，采光通风完全是个问题。

7、小区所处平面位置：公寓在项目规划时往往是开发商的添头，所以往往布置在角落，拐弯，临街这些地方，本来就没有打算做很具体的功能设计，往往是伴随着整个项目的推进，通过营销来实现销售，功能说法多变，统称为公寓。

8、建筑结构与外观：一方面是公寓楼往往临街临路处于节骨眼上，因此外观与小区其他建筑不一样，并且外观部位决定了这类公寓的建筑结构多以框架结构为主，使得屋内承重墙、柱比较多，不易进行弥补性装修。